在地产圈，素有“小万达”之称的新城控股（601155.SH）是少数几家未曾暴雷的民营房企之一。在三道红线之前，公司因为一桩突发事件而提前收缩开发业务，因祸得福躲过地产寒冬。
然而即使如此，新城控股整体业绩依然呈现出逐年下滑态势，公司地产开发业务大幅萎缩，商业管理业务成为主要利润贡献来源。
此外，新城控股仍然面临较大偿债压力，自由现金流无法覆盖短期到期债务，可供抵押的吾悦广场所剩无几，债务警报仍未解除。
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商管撑起企业利润
8月底，新城控股正式公布2026年上半年半年报。根据披露数据显示，上半年公司实现营业收入176.4亿，同比减少20.16%；归属于上市公司股东的净利润为8.49亿，同比减少5.15%。
分业务来看，上半年房地产开发及销售业务贡献营收105.6亿，同比减少30%，毛利率9.89%，同比增加1.93个百分点；物业出租及管理营收65.6亿，同比增加2.12%，毛利率71.15%，同比减少0,05个百分点。
新城控股交出的一份半年答卷偏科严重，开发业务依旧未能止住颓势，且毛利率依旧处于10%以下的低位，表明其住宅项目在市场中不具备优势。
公司正常运营全靠商业管理业务输血，并且每年营收贡献正逐步逼近地产开发，预计在明后年有希望实现反超，届时资产市场对于公司估值将从地产开发企业切换到商业管理企业。
不过数据也显示出，新城控股商业管理收入增速正在放缓，其虽起到压舱石作用，但未来增长空间有限。
02
短期偿债压力仍存
实际上，新城控股目前面临最大的挑战依旧是偿债压力，当前的盈利速度无法匹配到期债务。
截止到今年6月30日，新城控股账上货币资金75.8亿，其中22.8亿受限，也就是说目前公司可供使用的货币资金为53亿。
而公司一年内到期的有息负债为96.28亿，其中银行贷款41.32亿、信用类债券25亿成为主要负债类目。因此其货币完全覆盖短期债务，尚存43亿差额。
此外，新城控股一年以上的有息负债尚有423.13亿，累计债务规模超过519亿，未来几年偿债压力依然较大。
03
辗转腾挪空间有限
为了应对如此债务规模，新城控股正在通过多种方式融资，其融资渠道涵盖境内资本市场、境外资本市场、资产盘活与结构化融资、银行及供应链融资四大类。
但是大多数融资需要有资产抵押，新城控股面临的最大问题便是手中可供抵押的吾悦广场已所剩无几。
半年报显示，公司投资性房地产账面价值1209.2亿，其中1121.7亿已被抵押受限，抵押率达到92.8%。而截止到去年底，公司投资性房地产账面价值为1210.7，其中1094.4亿，抵押率为90.4%。
也就是说半年时间，新城控股可供抵押的投资性房地产减少了近30亿，当前可供抵押的约为87.5亿。如果按照50%抵押折现计算，其还可以通过抵押获得现金超40亿，刚好弥补短期债务缺口。
那么，剩余423.13亿债务又将如何偿还？摆在王晓松面前的债务预警远远还没解除。
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